Жилищный кризис в Израиле: есть ли выход?
О причинах дороговизны жилья в Израиле много говорят и пишут – эта одна из самых острых и актуальных проблем жизни в Израиле. В рейтинге 55 стран, ранжированных по росту цен на жилье в период 2007-2012 гг., который составляет международная консультационная фирма «Knight Frank», Израиль занимает третье место, уступая только Гонконгу и Китаю – цены на жилье в них выросли соответственно на 99% и 71%, тогда как в Израиле они выросли «всего» на 53% . Ясно, что в условиях дисбаланса предложения и спроса на рынке жилья невозможно добиться стабильности цен.
Главная причина перманентного жилищного кризиса заключается в том, что слишком многим в Израиле выгоден рост цен на жилье. «Вся королевская рать» интересантов на рынке жилья включает ипотечные банки и страховые компании, строительных подрядчиков, агентства недвижимости, владельцев квартир, сдающих их в аренду, инвесторов, приобретающих жилье для последующей сдачи его арендаторам или рассчитывающих на прирост капитала при их последующей перепродаже. Свой интерес имеет министерство финансов (многомиллиардные налоги со сделок с жильем) и центральный банк Израиля, который больше чумы боится резкого снижения цен на жилье и возможного повторении в Израиле американского сценария ипотечного кризиса2008-2009 годов.
Общая сумма доходов собственников квартир, сдающих их в наем, составила в 2010 г. более 15 млрд. шекелей. Поскольку владельцы съемных квартир практически не платят налога, инвестиции в приобретение жилья для последующей сдачи в наем представляют в Израиле один из самых надежных способов использования накоплений. В связи с нестабильностью рынков ценных бумаг и экономической депрессией в большинстве развитых стран, инвесторы не видят надежных объектов для вложений, все чаще отдавая предпочтение «вечным ценностям» - золоту и недвижимости. И у израильских инвесторов (кстати, общая сумма финансовых активов в Израиле в 2011 г. составляла более 2,5 триллионов шекелей!) – аналогичные проблемы. Приобретение жилья с его последующей перепродажей при росте цен в Израиле очень выгодно, поскольку при этой операции не надо платить налога на прирост капитала, и есть освобождение от налога на продажу спустя четыре года после приобретения квартиры.
Согласно публикуемым данным, от четверти до трети новых квартир в Израиле покупают инвесторы. Часто на новых домах, особенно в центре страны, которые лишь недавно были заселены, вывешиваются многочисленные объявления не только о сдаче квартиры в аренду, но и об их продаже.
Получается замкнутый круг: цены на жилье растут, поскольку их подпитывает инвестиционный спрос, вместе с тем повышение цен на жилье выталкивает с этого рынка значительную часть потенциальных покупателей, которые вынуждены жить на съемных квартирах. В свою очередь, рост спроса на съемное жилье ведет к росту арендной платы, а это увеличивает инвестиционный спрос на приобретение жилья.
Предлагаемые рецепты решения квартирного вопроса израильтян грешат общим недостатком – их авторы больше всего боятся ущемить интересы тех, кто заинтересован в дальнейшем росте цен на приобретаемое жилье и арендной платы. Реальный путь решения проблемы жилья должен включать комплекс радикальных мер – возвращение к массовому строительству социального жилья с привлечением к тендерам на строительство зарубежных подрядчиков, восстановление контроля над уровнем арендной платы с ограничением ее роста пределом повышения индекса розничных цен, введение реального налога на владельцев нескольких квартир, сдающих их в аренду.
Зададим риторический вопрос: одобрит ли такие радикальные меры типичный израильтянин, в том числе "новый репатриант", купивший единственную квартиру и вряд ли недовольный повышением стоимости своей недвижимости? Напомню, что около 70% домохозяйств в Израиле располагае собственным жильем. Не вызывает сомнений, что альтруистов, готовых примириться с прекращением роста стоимости своей недвижимости ради того, чтобы жилье стало более доступным, найдется немного. Это своего рода «молчаливое большинство» предопределяет государственную политику на рынке жилья. Даже левоцентристское правительство Рабина в 1993 г. под давлением лобби строительных подрядчиков было вынуждено свернуть программу строительства социального жилья. И сейчас отказ от регулирования арендной платы оправдывается ссылкой на незыблемость принципа «свободной рыночной экономики», о чем недавно публично заявил мэр Тель-Авива Рон Хульдаи. Для всех правоцентристских правительств принятие радикальных программ решения «квартирного вопроса» было бы равнозначно политическому самоубийству.
Борис Дубсон